Недвижимость

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, рассматривая итоги судебного спора трех соседей одного многоквартирного дома, квартиры которых оказались залиты водой обратила внимание на несколько аспектов…

Квартира собственника №1 оказалась затоплена, причиной затопления оказался водяной фильтр, который недавно был заменен. Собственник этой квартиры предъявил претензии организации, которая производила фильтр, вину признали сразу и компенсацию нанесенного ущерба выплатили, но аварии пострадали еще 2 квартиры этажами ниже, компенсировать ущерб которых производитель фильтра отказался.

собственник квартиры №1, проявив разумную осмотрительность, по своей инициативе дополнительно пошел к специалисту и получил подтверждение причины аварии – разрушился модуль фильтра из-за недостаточной толщины его стенки и отсутствия ребер жесткости. Фирма-изготовитель согласилась с выводом и признала факт брака своего товара.

Добром с соседями договориться не вышло, и соседи пошли в суд, а суд удовлетворил их требования почти на 800 тысяч рублей, сославшись на то, что гражданин не доказал факт продажи ему бракованного товара, кроме того суды заявили, что заключение специалиста о браке фильтра – это недостаточный аргумент, а эксперта, не предупреждали об уголовной ответственности при проведении экспертизы, добровольное возмещение причиненного вреда суды посчитали доброй волей фирмы, направленной на поддержание своего имиджа. Кроме того, суды первой и второй инстанции сказали, что производитель фильтра – “ненадлежащий ответчик”. Дело в том, что ответственность организации перед потребителем застрахована в крупной страховой фирме. Вот с нее и надо спрашивать. Это решение истцов не устроило, и они обратились в Верховный суд.

По мнению Верховного суда, их коллеги, когда рассматривали это дело, решили, что заключение специалиста – недопустимое доказательство. Но при этом они даже не обсудили вопрос о проведении судебной экспертизы. А ответчик никак не опроверг результаты представленного исследования. Именно на изготовителе (продавце, исполнителе) лежит бремя доказывания отсутствия его вины в причинении ущерба. А еще надо было привлечь соответчиками по этому делу страховую компанию.

Верховный суд РФ и велел спор пересмотреть заново и с учетом своих разъяснений.

Как обязать сособственника продать свою долю в квартире!

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Очень распространены случаи, когда у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, а в подавляющем большинстве случаев эти ситуации превращаются в бесконечные скандалы, ссоры и судебные разбирательства, без конечной перспективы решения проблемы.

Наша история началась в обычной трехкомнатной квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь, данная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала, причем продала не сыну, а постороннему лицу. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам. Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло, естественно пошли в суд и в первой инстанции суд им отказал, но семья не отчаялась и пошла дальше и во второй инстанции справедливость и закон восторжествовали, но тут уже противоположная сторона не согласилась с решением. В итоге дошли до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, которая и поставил точку в споре.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Остались вопросы – задавайте! 

Земля, строительство, архитектура!!!

В 2020 году будет проведена переоценка земельных участков населенных пунктов

C первого января 2020 года наше Учреждение приступает к проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. В ходе этой масштабной работы  нам предстоит оценить около 2,2 млн. земельных участков.

Сейчас специалисты Учреждения проводят подготовку к проведению государственной кадастровой оценки. Основная задача на этом этапе – сбор, обработка и учет информации о земельных участках, являющихся объектами оценки.

И.о. директора Краевого БТИ Александр Козырев:

– С этой целью, нами ведется, в том числе, прием деклараций о характеристиках объектов недвижимости, которые могут быть направлены нам правообладателями до 1 января 2020 года. Поэтому я призываю правообладателей в оставшееся время воспользоваться предоставляемой законом возможностью и уточнить характеристики своих земельных участков.

Декларацию можно направить в наше Учреждение почтой или обратиться лично в соответствующий территориальный отдел Учреждения. Наши специалисты проведут проверку и учет представленных сведений, которые будут использованы при проведении оценки.

Уже летом 2020 года, в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», планируется разместить на официальном сайте Краевого БТИ проект отчета для ознакомления и направления замечаний. В случае выявления ошибок, в проект отчета будут внесены корректировки.

Такую же работу оценщики Краевого БТИ провели в 2019 году, когда объектами оценки были земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, сооружения.

– Кстати, нами уже получено положительное заключение от центрального аппарата Росреестра по результатам проверки на соответствие требованиям к отчету. Результаты государственной кадастровой оценки уже  направлены для утверждения в департамент имущественных отношений Краснодарского края. Утвержденные результаты вступят в силу с 1 января 2020 года. Если у Вас остались вопросы – обращайтесь! /su_spoiler]

На земельном участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), принадлежащем ФИО1 на праве собственности (аренды и др.), при отсутствии разрешительной документации было возведено жилое строение. Собственник решает его продать и у него возникает вопрос – как оформить право на данное строение?

На самом деле все просто, но придётся потратить свое драгоценное время и часть сбережений.

Для начала необходимо установить технические характеристики объекта, для чего обращаемся в БТИ для изготовления технического паспорта на домовладение.

Затем обращаемся к кадастровому инженеру и устанавливаем границы участка, если они еще не установлены и делаем топосъемку для определения местоположения строения на земельном участке и соответствие данного расположения строительным нормам.

Следующим этапом идут две параллельные процедуры: пишем заявление в архитектуру своего города и просим ввести дом в эксплуатацию – нам естественно отказывают, так как мы разрешение на строительство не получали; обращаемся к технику-эксперту для подготовки заключения о соответствии нашего строения строительным нормам и правилам, санитарным нормам, соблюдением прав третьих лиц.

Готовим исковое заявление в суд о сохранении строения и признании права собственности. (государственная пошлина рассчитывается от стоимости в техническом паспорте БТИ)

После вступления в законную силу решения суда о сохранении строения и признания права собственности снова обращаемся к инженеру для подготовки технического плана нашего строения.

Получаем в суде 2 копии решения суда, с отметкой о вступлении в законную силу, прикладываем к ним технический план строения и в любом МФЦ по месту нахождения объекта сдаем все эти документы для государственной регистрации права.

Через 10 рабочих дней получаем документы на право собственности и распоряжаемся своим имуществом по своему усмотрению.

Остались вопросы пишите, оперативно отвечу. 

Приобретение недвижимости это серьезный и ответственный шаг, относиться к которому надо соответственно, «мелочей» здесь быть не может. Более подробно остановимся на основных моментах.

90% сделок с недвижимостью – это ипотечные сделки, которые происходят с участием банка и он диктует свои требования к объекту купли-продажи:

1.- отсутствие незаконных (самовольных) переустройств, перепланировок, реконструкций и др.

2.- соответствие договорной цены объекта недвижимости и его рыночной стоимости.

В первом случае на помощь может прийти технический паспорт объекта, в котором будут видны технические характеристики и если они совпадают с фактическими данными, значит незаконных (самовольных) действий в отношении объекта собственник не совершал, как минимум до визита сотрудника БТИ, так как в случаи выявления данных фактов сотрудником БТИ на титульном листе проставляется соответствующий штамп с описанием незаконным (самовольных) действий. В случаи ипотечных сделок банки требуют предъявить технический паспорт объекта не старше 5 лет до момента заключения сделки и Вам советую делать то же самое. Ни один банк не выдаст кредит под объект с незаконными (самовольными) действиями в отношении объекта кредитования.

Во втором случае для подтверждения соответствия рыночной и фактической стоимости объекта недвижимости необходимо предоставить заключение специалиста-оценщика, перечень аккредитованных организаций которых в каждом банке свой, обращаться к сторонним организация нет смысла, так как банк стороннюю оценку не примет и придётся ее сделать еще раз.

Даже если вы сразу оплачиваете полную стоимость объекта проверка на незаконные (самовольные) действия собственника в отношении  объекта обязательны – они уберегут Вас от многих проблем в будущем.

Немаловажным фактом является наличие прописанных (зарегистрированных) граждан в приобретаемом объекте недвижимости, перечень которых можно увидеть в домовой книге, но верить ему на 100% не стоит так как возможны ситуации с отсутствием записи в домовой книге у зарегистрированных по данному адресу лиц, поэтому в данном случае в договоре купли-продажи объекта необходимо отдельно прописать пункт о снятии всех лиц имеющих право пользования данным объектом с регистрационного учета в течении 10 дней с момента регистрации перехода права собственности к новому собственнику и снять всех лиц, зарегистрированных до момента подписания договора, так как предыдущего собственника Вы можете больше никогда не встретить, но даже в случае наличия зарегистрированных лиц после оформления права собственности, в любое время возможно выписать всех нежелательных лиц в судебном порядке.

Теперь необходимо проверить объект и собственника на наличие арестов и обременений, так как в случае наличия таковых регистрация перехода права будет невозможна или оспорима в будущем. На сайте rosreestr.ru в разделе справочная информация проверяем объект на наличие арестов и обременений и при отсутствии таковых движемся дальше, в случаи же наличия арестов от сделки необходимо отказаться до устранения причины наложения ареста (причин множество: от штрафа ГИБДД – 500 р., до многомилионных долгов) верить собственнику «на слово» нельзя.

Бывают ситуации, когда сам собственник находится под ограничениями и в таких ситуациях если приобретение объекта является принципиальным для Вас необходимо будет в сделку включать третью сторону – кредитора собственника приобретаемого объекта, т.е. часть средств за объект недвижимости будет направлена напрямую кредитору в зачет обязательств собственника и прекращении обременения объекта недвижимости. Имейте ввиду, что любой кредитор собственника в случае продажи объекта недвижимости в течение 3 лет может в суде оспорить Вашу сделку и признать ее недействительной.

А вообще я бы Вам посоветовал обратиться к специалистам по сделкам с недвижимостью, благо в наше время существует множество онлайн сервисов.
Присоединяйтесь к сообществу, делитесь опытом, задавайте вопросы – здесь Вам помогут.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала разъяснения о том, кто и при каких условиях имеет право не платить взносы.

Наш спор начался в одном из подмосковных поселков, где действовало ТСН – товарищество собственников недвижимости. В этом товариществе некая гражданка приобрела два участка. Членом товарищества дама так и не стала, да и на участке ничего соорудить не успела и фактически землей не пользовалась. Тем не менее товарищество потребовало у нее взносы за два года, в течение которых она владела участками. Ничего платить хозяйка земли не стала, и ТСН обратилось в суд. Товарищество просило взыскать взносы за пользование общим имуществом поселка за два года плюс проценты.

В суде представитель товарищества объяснил, что было решение общего собрания собственников, которое утвердило смету расходов и определило размер ежемесячных взносов за участки “без построек и инфраструктуры”. По мнению истца, если на участках ничего не построено, это не основание для освобождения владелицы от уплаты взносов. Местные суды встали на сторону товарищества.

Ответчица с таким решением не согласилась и дошла до Верховного суда. Там дело изучили и разъяснили главное – покупатель участка или дома не обязан сразу оплачивать взносы в ТСН. Факт приобретения недвижимости не делает граждан автоматически членами товарищества и пользователями общего имущества. А право собирать с садоводов деньги возникает только в том случае, если товарищество выполнит несколько прописанных в законодательстве условий.

В нашем случае местные суды в своих решениях сделали ссылку на действующий в тот момент закон “О садоводческих , огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан” ( ФЗ №66 от 15 апреля 1998 года). В нем было сказано, что отсутствие договора между собственником земли и товариществом, а также неиспользование земли не будут основанием для освобождения от обязанности участвовать в содержании общего имущества.

Верховный суд с таким выводом не согласился. Он сначала разъяснил, что товарищество собственников могут создавать хозяева нескольких рядом стоящих домов, если они располагаются на участках, имеющих общую границу, и “в пределах которой, имеются сети инженерно-технического обеспечения”. Так сказано в 136-й статье Жилищного кодекса.

Верховный суд напомнил, что в законе “О государственном кадастре” (№221 от 24 июля 2007 года) нет такого понятия, как общая граница земельных участков. Но оно есть в разъяснениях Минстроя (№24192-0Д/04 от 1 августа 2016 года).

А еще Верховный суд напомнил про позицию Конституционного суда, которая касалась именно этого вопроса. КС сказал следующее: отсутствие в законодательстве единого регулирования правового режима общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования индивидуальных жилых домов объясняется различием обслуживания частных и многоквартирных домов.

Вывод Верховного суда таков – “закон не связывает факт приобретения прав собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на общее имущество”. Основание и порядок получения прав на общее имущество прописаны земельным и гражданским законами. А права на общие объекты возникают только после того, как они будут зарегистрированы. Верховный суд подчеркнул – нужна государственная регистрация на обслуживающие частные дома общие объекты. Вот их перечень: инженерные сети, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, общие автостоянки, дороги и т.д.

Вывод Верховного суда: “Закон не связывает факт приобретения прав собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на общее имущество”

Верховный суд разъяснил, на что обратить внимание, чтобы не купить жилье с “нагрузкой”

Для абсолютного большинства граждан покупка недвижимости – самая серьезная сделка в жизни. И тут ошибки и невнимательность чреваты потерей очень больших денег, а также судами, которые длятся годами, причем, без гарантии победы.

Известная истина – квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек, но снижение цены компенсируется опасностью, которая порой таится в прошлом прежних собственников. Продавец может не раскрыть всей правды о квартире, например, что кто-то из собственников квартиры когда-то выписался на учебу или попал на годы за решетку и т.д.

Вариантов, когда бывший, но неизвестный доселе сособственник вдруг возникнет ниоткуда и опротестует сделку даже спустя годы, не просто много, а очень много и суды в подобных случаях очень часто возвращают жилье прежнему хозяину, без гарантий возврата уплаченных денег новому собственнику.

Особенно надо быть внимательным при покупке жилья, собственниками которого считаются несовершеннолетние. На первый взгляд, все просто – на такую сделку нужно согласие органов опеки. Но практика четко показывает – у покупателя или риелтора не всегда есть возможность заметить все риски. Например, суды могут признать недействительной сделку по продаже жилья, если продавец, который должен был приобрести на полученные деньги новую квартиру для детей, не стал это делать.

Кроме того не менее важное значение имеет право пользования жилым помещением членами семьи собственника и еще много-много нюансов.

Будьте внимательны и осмотрительны, не надейтесь на наш Русский «АВОСЬ», ведь если он не сработает проблем будет много и решать их придётся очень долго, без гарантии положительного результата.

Обращайтесь к проверенным специалистам с безупречной репутацией.